Недвижимость в Германии. Цены на жилье, предложения по продаже недвижимости Германии —

Содержание

Основания для выдачи внж

Покупка недвижимости в Германии не является основанием для выдачи вида на жительство. Но при подаче заявки на ВНЖ по некоторым основаниям (например, на основании экономической независимости) наличие недвижимости будет считаться преимуществом.

Другие основания для получения внж

Также ВНЖ можно получить через вступление в брак с гражданином Германии или поступление в немецкий вуз.

При заключении брака с гражданином Германии проходится собеседование с участием сотрудников консульства, затем возможна проверка на совместное проживание в течение 3-4 лет.

Достаточно просто получить ВНЖ, поступив в высшее учебное заведение на территории Германии: обучение в стране доступно для иностранцев, также студентам дается право на работу во время обучения.

Оплата и регистрация сделки

После подписания договора нотариус вносит в поземельную книгу предварительную запись о новом собственнике. Покупатель оплачивает оставшуюся часть стоимости квартиры. В зависимости от условий договора деньги перечисляются продавцу напрямую или через трастовый счёт (как правило, в крупных сделках).

Если у квартиры есть обременение ипотекой, то нотариус обычно договаривается с банком продавца о вынесении ипотеки из поземельной книги при погашении задолженности. В этом случае покупатель переводит необходимую сумму банку, а оставшуюся часть — продавцу.

После оплаты покупатель получает ключи и становится экономическим владельцем квартиры: может пользоваться ею или сдавать в аренду. Он оплачивает налог на переход права собственности, комиссию маклера, гонорар нотариуса и регистрационную пошлину. Как правило, все эти расходы вместе составляют около 10–15% стоимости объекта недвижимости.

Когда продавец подтверждает получение средств, а налоговая инспекция — уплату налога, нотариус подает заявку на внесение окончательной записи в поземельную книгу. На основании этой записи сделка купли-продажи считается завершённой, и покупатель становится юридическим владельцем квартиры.

Виза для владельцев недвижимости

Покупка недвижимости в стране предоставляет визовые льготы. А именно – право на шенгенскую мультивизу с правом пребывания в стране до 90 дней в полугодии или до 180 дней в году. Однако для въезда в страну для покупки недвижимости потребуется оформить въездную визу.

Если вы запрашиваете шенгенскую визу такого рода, вам потребуется предоставить, помимо общего списка документов, копию договора купли-продажи недвижимости в Германии, а также доказательство трудоустройства с указанием заработной платы или другое доказательство финансовой состоятельности.

Визовый режим в германии

Германия входит в Евросоюз и Шенгенскую зону. Для поездок в страну гражданам России, Украины, Беларуси, Казахстана необходима шенгенская виза, выданная Германией или любой другой страной соглашения. При наличии вида на жительства любой страны ЕС, в Германию можно въезжать без оформления визы.

Водоснабжение

Стоимость потребления воды в Германии составляет €0,30-0,50 за куб. м.

Газ

Квартиры в Германии чаще всего отапливаются газом. Стоимость потребления газа составляет €3-4 за куб. м. В среднем отопление обходится в €1 за кв. м.

Документы для внж в германии

Основные документы, которые понадобятся для оформления ВНЖ:

  • Заявление на предоставление национальной визы.
  • Три биометрические фотокарточки. Срок давности съемки не должен превышать шесть месяцев.
  • Загранпаспорт и ксерокопия его основных страниц. Причем две страницы не должны содержать отметок пограничного контроля, иначе придется получать новый паспорт.
  • Ксерокопии страниц российского паспорта с отметками.
  • Полис медицинского страхования на первые две недели пребывания в Германии и две его копии, а также обязательство заключить договор медстрахования в Германии.

Все документы должны быть предоставлены в двух экземплярах.

Дополнительно от вас могут потребовать документы, подтверждающие возможность получить вид на жительство, в зависимости от указанного вами основания. Например, при воссоединении с супругом нужно приложить свидетельство о браке, при трудоустройстве – контракт с работодателем, и т.д.

Другие расходы при продаже

Услуги агента при продаже недвижимости либо оплачиваются полностью покупателем (на недвижимость, пользующуюся большим спросом), либо продавцом в размере около 3% НДС от покупной стоимости объекта. Можно обратиться как к немецким риэлторам, так и к российским фирмам, сотрудничающим с партнерами из Германии.

Источники доходов должны быть очевидны и правдоподобны

Активы семьи оцениваются исходя из стоимости недвижимости, долей в предприятиях, счетов в банках (необязательно немецких) и т. д. Относительно регулярного дохода в законодательстве тоже нет чётких рекомендаций. Это может быть доход от сдачи в аренду имеющейся в собственности недвижимости, вознаграждение за трудовую деятельность как члена наблюдательного совета или совета директоров, дивиденды и т. д.

Как продлевать внж в германии

Первый раз вид на жительство в Германии выдают на один-три года, в зависимости от каждого конкретного случая и основания его получения. Затем его необходимо будет продлевать. Для продления достаточно подтвердить необходимый минимум по вашему основанию: жилье, медстраховку и средства на проживание.

Постоянный вид на жительство (Niederlassungserlaubnis) выдается после пяти лет легального проживания на территории Германии, или ранее в исключительных случаях. При этом соискатель должен обеспечивать себя и членов своей семьи, не получая финансовой помощи от властей, хорошо (на уровне B1) говорить по-немецки и не иметь судимостей.

Гражданство Германии можно получить спустя минимум восемь лет законного проживания на территории Германии (с ВНЖ или ПМЖ). При этом необходимо наличие ПМЖ и успешно сданного теста на гражданство (Einbürgerungstest), а также сданного теста на знание немецкого языка.

Коммунальные платежи

Размер коммунальных платежей зависит от конкретного объекта и его местоположения.

Налоги для владельцев недвижимости

Собственники недвижимости в Германии обязаны оплачивать поземельный налог, который регулируется Законом о налогах на недвижимость (Grundsteuergesetz, GrStG) от 1 декабря 1936 года.

Размер этого налога высчитывает финансовая инспекция в зависимости от оценочной стоимости земельного участка, и владелец недвижимости получает расчет с указанием его размера и сроков оплаты.

Поземельный налог оплачивается поквартально. Сумма зависит не только от размера участка, но и от и его расположения: чем лучше местоположение, тем выше оценочная стоимость земельного участка и, следовательно, размер поземельного налога.

При не самой престижной локации и среднем размере участка поземельный налог для одно-двухкомнатных квартир составляет примерно €70-150 в год.

Налоги при продаже

При продаже недвижимости в Германии в течение десяти лет с момента ее приобретения оплачивается так называемый спекулятивный налог (Spekulationssteuer). Размер данного налога рассчитывается в рамках подоходного налога по итогам года, в котором было поступление денег от продажи недвижимости. К прочим доходам за год (зарплата, доходы от аренды и др.) прибавляется доход от продажи недвижимости, высчитывается налогооблагаемая база и в зависимости от нее – налоговая ставка. Для ориентира: средний размер подоходного налога находится в районе 30%.

Данный сбор не относится к ситуации, когда недвижимость продается по истечении десяти лет, также им не облагаются здания, которые между покупкой или строительством и продажей использовались исключительно для личного проживания или для личного проживания в году продажи и в двух предшествующих продаже годах.

Нанимать сотрудников необязательно

Начинающие консультанты попытаются убедить клиентов в том, что главное требование немецких чиновников – это создание рабочих мест на пять – десять человек. Уверяем вас, сотрудники в компании – не обязательное условие, а лишь рекомендация, которая позволяет не защищать бизнес-план перед компетентными органами. Если вы не готовы создать столько рабочих мест, то защитите бизнес-план. Это дешевле.

Не бойтесь бюрократии и юридических формальностей

Если вы получаете ВНЖ в Германии с помощью консультанта, то всё, что вам нужно, – это предоставить информацию и копии документов: 

  • личных (паспорта, свидетельства о рождении и браке);
  • имущественных (свидетельства о собственности на недвижимость, доли в предприятиях, ценные бумаги, описи ячеек);
  • доходных (справки о зарплате, поступлениях от аренды недвижимости, банковских вкладов).

Специалист сам приведёт их в нужную форму, переведёт на немецкий, составит правильный пакет для подачи заявки и будет вас сопровождать на собеседовании.

Срок получения ВНЖ зависит от конкретной ситуации, от оснований и того, кто вам помогает, от его навыков, опыта, связей. Процесс может занять от нескольких недель до года и более. По основанию «экономическая независимость» предположительно понадобится до полугода.

Не пытайтесь обмануть чиновников

Нередко этот путь навязывают людям, которые на самом деле никаким бизнесом в Германии заниматься не собираются. Они хотят там жить, отдыхать, ездить по ЕС без виз… Но вынуждены выполнять требования, по которым можно претендовать на ВНЖ. В этом случае лучше подобрать другое основание для получения статуса, например «финансовая независимость», которое не обязывает вас содержать ненужную компанию.

Запомните: ВНЖ на основании открытия бизнеса – путь для тех, кто действительно собирается развивать своё дело в Германии. Деятельность компании будет проверяться как на этапе подачи документов, так и при продлении статуса. 

Недвижимость покупать необязательно

Риелторы порой убеждают клиентов, что покупка дорогой виллы в Германии даст им право получить ВНЖ. Это не так. Недвижимость любой стоимости, по немецким законам, не является основанием для оформления разрешения на проживание. Она может стать лишь косвенным доказательством вашего желания переехать в Германию.

Основание – это наличие достаточного капитала, который вы просто должны подтвердить, но не обязаны никуда вкладывать, в том числе в недвижимость. Иностранцам, оформляющим ВНЖ по «экономической независимости», нужен будет адрес регистрации в Германии, но это может быть арендованное жильё. Если главная ваша цель – легализация в ФРГ, то сначала получайте ВНЖ, а уже потом покупайте недвижимость.

Объём инвестиций определяется бизнес-планом

Преимущество иммиграции через предпринимательство в том, что заявителю не нужно подтверждать большой личный капитал. Но при переезде с семьёй чиновники всё же обратят внимание на вашу обеспеченность. Желательно, чтобы состояние семьи с детьми оценивалось хотя бы в €100 тыс.

Также в законе нет никаких ограничений по поводу того, сколько средств вы должны инвестировать в развитие компании. Всё определяется бизнес-планом. У нас были случаи оформления документов для иностранцев, которые вообще никаких инвестиций не совершали. Просто регистрировали общество с ограниченной ответственностью (по-немецки GmbH) и вносили 50% уставного капитала (€12,5 тыс.). Но даже эти деньги – не инвестиции, а оборотные средства.

Поиск арендаторов и оплата услуг маклера

Арендаторов можно искать как самостоятельно, так и по объявлению или через агентство.

C 1 июня 2020 года действует Bestellerprinzip (в переводе «принцип заказчика»), что означает, что услуги маклера по сдаче недвижимости в аренду оплачивает тот, кто его нанял. Если владелец недвижимости нанимает маклера сдать квартиру в аренду, следовательно, услуги маклера оплачиваются владельцем. Если же к маклеру обращается арендатор, даёт ему заявку на поиск жилья, и маклер находит недвижимость под его требования, тогда услуги маклера оплачиваются арендатором.

Причины отказа в выдаче и предоставлении внж

Не выдать вид на жительство могут по следующим причинам:

  • Ошибки в требуемых документах или недостоверная информация.
  • Недостаточная финансовая обеспеченность соискателя, его спонсора или принимающей стороны.

Отказать в продлении вида на жительство или даже аннулировать его могут при следующих обстоятельствах:

  • Выдворение иностранца из Германии (например, за значительные уголовные правонарушения).
  • Отсутствие иностранца на территории Германии беспрерывно на протяжении более шести месяцев.

Продажа недвижимости

На рынке недвижимости Германии уже несколько лет наблюдается подъем, который беспокоит даже Центробанк. В среднем по стране наблюдается рост стоимости недвижимости на 5-15% в год. Покупательский спрос увеличивается за счет низких процентных ставок и дефицита жилья, а вместе с ним растут цены.

Реально оцените свои возможности

О том, кто именно может считаться экономически независимым, в постановлении МВД говорится лишь общими словами. Человек должен быть обеспечен (жильё, медицина) до конца среднестатистического возраста. По факту речь идёт о людях, которые действительно могут позволить себе не работать и при этом оплачивать квартиру, машину, медстраховку…

По нашему опыту, ориентироваться стоит следующие суммы: капитал от €1 млн на семью и регулярный пассивный доход от €4-5 тыс. в месяц на каждого члена семьи. Но каждый случай надо рассматривать индивидуально. Одно дело, если в собственности семьи одна дорогая вилла, которая не сдаётся в аренду и не приносит прибыль. И совсем другое, если это счёт в банке, дивиденды, доходная недвижимость… Словом, при подаче документов важно правильно структурировать активы.

Спрос на аренду и доходность

В аренду можно сдать практически любую недвижимость, находящуюся в более-менее доступном месте и в жилом состоянии. Размер дохода колеблется примерно от 3% до 10% годовых в зависимости от местоположения, качества, цены недвижимости и других факторов.

Из-за притока в страну иностранцев спрос на съемное жилье велик. Сдавая в аренду свой дом или квартиру, можно покрыть затраты на содержание и даже получить прибыль.

Если арендодатель устанавливает стоимость, более чем на 20% превышающую среднюю для жилья данной категории, на него налагается штраф. В Берлине же эта отметка составляет 10%.

Средние арендные ставки

Стоимость аренды зависит от города и региона. На востоке Германии цены ниже, чем на западе. Например, в столице страны съемное жилье обходится примерно в €12,14 за кв. м в месяц, а в таких городах, как Мюнхен и Штутгарт, стоимость достигает €17-20 за кв. м в месяц.

Cоответственно, снять городскую квартиру площадью 70-80 кв. м можно в Берлине за €850-970 в месяц, в Мюнхене – за €1400-1600 в месяц. Сумма зависит от планировки, этажа, наличия балкона, общего состояния жилья.

Вышеуказанные цены указаны – за так называемую «холодную аренду», то есть без учета коммунальных услуг, за которые арендаторы доплачивают в среднем €3 за кв. м в месяц.

Стратегия № 1: дистанционная покупка доходной квартиры

Объекты: квартиры в городах-стотысячниках Сумма инвестиций: от €40 тыс.Доходность: 6–7% годовых без учёта налогов

Стратегия № 2: инвестиции в строительство

Проекты: многоквартирные дома в Крефельде и ВупперталеСумма вложений: от €100 тыс.Доходность: от 7,5% в годСтроительство: доходность выше

Страхование недвижимости

В Германии страхование недвижимости считается обязательным только в том случае, если покупатель приобрел его в ипотеку, или же в случае покупки коммерческого объекта. Стоимость страховки будет зависеть от ее типа и суммы страхового покрытия.

Толковый бизнес-план – ваше всё

Самый важный пункт для предпринимателя-иностранца – защита бизнес-плана. Особенно приветствуются инновационные компании, но это не догма. Мы работали с предпринимателями в сферах строительства, торговли, ресторанного бизнеса. Вам предстоит доказать чиновникам и торгово-промышленной палате, что бизнес перспективен, вы профессионал и у вас есть необходимые знания и опыт для его успешного развития. Рекомендуем на этом этапе заручиться поддержкой консультанта, который имеет опыт защиты бизнес-плана перед немецкими властями.

Управляющие компании

Сдавать недвижимость в аренду можно и удаленно, не находясь постоянно на территории Германии. Для этого необходимо воспользоваться услугами управляющей компании, которая берет на себя обязательства по поиску арендаторов и присмотру за домом или квартирой.

Услуги управляющей компании обходятся в среднем в €20-30 в месяц. Дополнительно оплачивается €7-8 евро в месяц за ведение специального расчетного счета, посредством которого производятся все денежные операции. Другие услуги, такие как проезд сотрудника фирмы к местонахождению недвижимости и обратно, а также услуги адвоката, налогового консультанта, строительной компании, нанимаемых управляющей компанией, оплачиваются дополнительно. Как правило, каждые три месяца управляющая компания высылает владельцу недвижимости отчет о поступлении и использовании средств на расчетном счету.

Расчеты между собственником жилья и управляющей компанией осуществляются посредством банковских переводов.

Электричество

Электроэнергия оплачивается практически всегда дополнительно и не входит в коммунальные услуги. В Германии существует большое количество компаний электроснабжения, и каждый владелец имеет право самостоятельно выбирать организацию из имеющихся в том или ином регионе. Стоимость киловатта электричества зависит от компании и выбранного тарифа, в настоящее время она составляет в среднем 29 центов.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Польша
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector